अमेरिकामा बसोबास गर्न थालेपछि घर किन्ने सपना सबै आप्रवासीको हुन्छ । घर किन्नु फगत आर्थिक कारोबार मात्रै हैन । यो व्यक्तिगत भावनासँग पनि जोडिएको हुन्छ । बर्षौको अनिश्चिततापछि आफु वास्तवमै ‘सेटल’ भएको अनुभूति पनि घरले दिन्छ । नदियोस् पनि किन, बर्षौसम्म घरभाडा सम्झौतामा हस्ताक्षर गरिरहेको तपाई एकाएक आफै घरधनी बन्न पाउनुहुन्छ ।
अमेरिकामा घर किन्ने प्रक्रिया भने अलि भिन्न छ । तपाई भर्खर अमेरिका आउनु भएको र घर किन्न चाहनुहुन्छ भने नेपालको भन्दा नितान्त फरक अभ्यास छ । घर वा अपार्टमेन्ट किन्दा यहाँको क्रेडिट कार्डसम्वन्धी नियम, कानुनले तोकेका कागजपत्र जुटाउनेदेखि घर निरीक्षणसम्मका कुरा बुझ्नु पर्ने हुन्छ । त्यसमा पनि घर किन्नलाई ऋण दिने बैंक तथा वित्तीय संस्थादेखि टाइटल कम्पनिहरु (यसले घरजग्गा किनवेच गर्दा उक्त सम्पत्ति कानुनीरुपमा सफा छ कि छैन भनेर जाँच्ने काम गर्छ) को संलग्नता हुन्छ ।
यसका लागि पर्याप्त तयारी चाहिन्छ । नत्र भने घर किन्ने प्रक्रिया राम्ररी नबुझ्ने हो भने यसले तपाईलाई ठूलै तनाव दिन सक्छ । अमेरिकामा ‘ओपन हाउस’ मा जानुअघि नै घर किन्ने प्रक्रियाबारे राम्ररी बुझ्न सकियो भने त्यसले पैसा मात्रै हैन, महिनौंका तनाब र महंगा गल्तिबाट बचाउन सक्छ ।
यो लेखमा घर किन्नुअघि तपाईले थाहा पाउनु पर्ने ५ कुरालाई उल्लेख गरिएको छ ।
१. डाउन पेमेन्ट र अरु नदेखिने खर्च
डाउन पेमेन्ट गर्ने रकम मात्रै भएमा घर किन्न सकिन्छ भन्ने धेरैलाई भ्रम पनि छ । अमेरिकामा घर किन्दा त्यो तत्काल तिर्नुपर्ने रकम मात्रै हो । घर किनेपछि पनि थुप्रै खर्चहरु आउछन् । घर किन्ने क्रममा पनि घरको ‘क्लोजिङ कस्ट’ (closing costs) खरिदकर्ताले नै तिर्नुपर्ने हुन्छ । यो घर किनवेच गर्दा कानुनीरुपमा पुरा गर्नु पर्ने प्रक्रियाका क्रममा दिनुपर्ने रकम हो । त्यसमा बैंक वा वित्तीय संस्थाबाट लिएको ऋणको सेवा शुल्क (क्लोजिङ्ग कस्ट), टाइटल बीमा, एस्क्रो वा वकिलको शुल्क, घर निरीक्षणवापतको शुल्क र स्थानीय सरकारी करहरू समावेश हुन्छन् ।
कन्जुमर फाइनन्सियल प्रोटेक्शन ब्युरोका अनुसार, क्लोजिङ्ग कस्ट सामान्यतः घरको खरिदमूल्यको २ देखि ५ प्रतिशतसम्म पर्न आउछ । उदाहरणका लागि, यदि तपाईले ५ लाख डलर पर्ने घर १० प्रतिहत डाउन पेमेन्टमा खरिद गर्नु भयो भने खर्चको लागि यसरी योजना गर्नुपर्ने हुन्छः
- $५०,००० → डाउन पेमेन्ट
- $१०,०००–$२५,००० → क्लोजिङ कस्ट, निरीक्षण, र सुरुवाती घर सर्दा लाग्ने खर्च
- कुल नगद आवश्यक: $६०,०००–$७५,०००+
क्लोजिङ्ग कस्ट, घर निरीक्षण (inspection) र घर सर्दा लाग्ने (moving cost) खर्च १० हजार डलरदेखि देखि २५ हजार सम्म । यी सबै गर्दा पाच लाखको घर किन्नु छ भने ६० हजारदेखि ७५ हजार डलरसम्म खर्च लाग्न सक्छ । यो नदेखिने खर्च धेरैलाई थाहा नहुन सक्छ ।
२. के गैरअमेरिकी नागरिकले पनि अमेरिकामा घरजग्गा किन्न सक्छन् ?
धेरैले ठान्छन् अमेरिकामा घर किन्नलाई ग्रीनकार्डबाहक वा अमेरिकी नागरिक हुनुपर्छ । त्यो साचो हैन । H1B, L-1 र O-1 लगायतका भिसामा रहेकाले पनि अमेरिकामा घरजग्गा किन्न काननुले अनुमति दिएको । र, उनीहरु पनि सम्पत्ति किन्न र मोर्गेज (कर्जा)का लागि योग्य हुन सक्छन् ।
यी भिसामा रहेका व्यक्तिहरु अमेरिकामा कानुनीरुपमा बसोबास गरेको भएमा, नियमित आयस्रोत प्रमाणित भएमा र अमेरिकी क्रेडिट रेकर्ड राम्रो भएमा नागरिकता नभए पनि कर्जा लिन सक्छन। ऋणदाताहरूका लागि सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कुरा तपाईंको राष्ट्रियता नभई तपाईंको ‘क्रेडिट योग्यता’ (credit worthiness) हो । अर्थात् कर्जा तिर्न सक्छ कि सक्दैन भनेर हेरिन्छ । त्यसका लागि क्रेडिट हिस्ट्री राम्रो हुनुपर्छ । ७४० भन्दा बी क्रेडिट स्कोर भएकाहरुले सबैभन्दा सस्तो ब्याजदरमा कर्जा लिन पाउछन् । बैंकरेटको तथ्यांकअनुसार सबैभन्दा राम्रो र खराब क्रेडिट भएकाहरुले मासिक रुपमा तिर्नुपर्ने ब्याजदर रकममा ३०० देखि ५०० डलरसम्मको फरक हुन सक्छ । जसले कर्जाको कूल अवधिभरी तिर्ने रकम दशौं हजार डलर को फरक पर्न सक्छ ।
३. घर किनेपछि मासिकरुपमा लाग्ने वास्तविक खर्च
धेरैजसो अनलाइन क्यालकुलेटरहरुले कति कर्जा भुक्तानी तिर्नु पर्छ भनेर रकम मात्रै देखाउछन् । तर, कर्जा दिने संस्थाहरुले भने PITI पीटीआई अर्थात् साव, ब्याज, कर र कर्जाको आधारमा ऋण स्वीकृत गर्छन्:
- Principal (सावाँ) – ऋण चुक्ता गर्ने अंश
- Interest (ब्याज) – ऋण लिएको लागत
- Taxes (कर) – स्थानीय सम्पत्ति कर
- Insurance (बीमा) – आवश्यक होम ओनर्स बीमा
कन्जुमर फ़ाइनन्सिअल प्रोटेक्सन ब्युरोका अनुसार यी चारै खर्च जोडेर मात्र बैंकहरूले तपाईंको मोर्गेज स्वीकृत गर्छन् ।
४. घर जग्गा किन्दा तपाई कुन ठाउँमा बस्नु हुन्छ भन्ने कुराले पनि घरको मासिक लागत खर्चमा फरक पर्छ।
अमेरिकामा राज्य र ठाउँ अनुसार सम्पत्ति कर फरक-फरक छ। यसले एउटै मूल्य भएका घरको मासिक खर्च ठाउँ अनुसार धेरै फरक पर्न सक्छ ।
उदाहरणका लागि: $४००,००० को घरमा लाग्ने सम्पत्ति कर (२०२६ अनुमानित)
| स्थान | प्रभावकारी सम्पत्ति कर दर (अन्दाजी) | वार्षिक कर (अनुमानित) | मासिक प्रभाव (अनुमानित) | तथ्याङ्क स्रोत र शुद्धता टिप्पणीहरू |
| ह्युस्टन, टेक्सस | ~१.४९% | $५,९६० | $४९७ | ट्याक्स फाउन्डेशनको राज्यको तथ्याङ्कबाट निकालिएको |
| शिकागो, इलिनोय | ~१.८३% | $७,३२० | $६१० | इलिनोयको दर राष्ट्रिय रूपमा उच्च मध्ये एक हो |
| एडिसन, न्युजर्सी | ~१.८५% | $७,४०० | $६१७ | न्युजर्सीको कर दर अमेरिकामा सबैभन्दा उच्च छ |
| सान होजे, क्यालिफोर्निया | ~०.७७% | $३,०८० | $२५७ | क्यालिफोर्नियाको औसत दर ‘प्रोप १३’ मा आधारित |
स्रोत: युएस सेन्सस ब्युरोको Tax Foundation विश्लेषणसम्वन्धि तथ्यांक
५. घर निरीक्षण: तपाईंको सबैभन्दा बलियो वार्ताको औजार
अमेरिकामा, घर निरीक्षण (Home Inspection) जानकारीका लागि मात्र होइन—यो मोलमोलाई गर्ने एउटा औजार हो । यदि निरीक्षणले $५,००० को मर्मत आवश्यक देखाएमा, क्रेताहरूले अक्सर ‘क्लोजिङ क्रेडिट’ का लागि वार्ता गर्न सक्छन्, जसले गर्दा विक्रेताले मर्मत लागत बेहोर्छ र क्रेताको नगद बचत हुन्छ । नेशनल एसोसिएसन अफ रियल्टरले क्रेताहरूलाई घर किन्ने सम्झौतामा निरीक्षणको सर्त (Contingency) राख्न कडा सुझाव दिन्छ ।
घर खरिद तयारी चेकलिस्ट
- ऋण र आम्दानीको अनुपात (DTI): ऋण दिने संस्थाहरू सामान्यतया तपाईंको कुल मासिक ऋण आम्दानीको ४३% भन्दा कम भएको रुचाउँछन् ।
- निजी मोर्गेज बीमा (PMI):बैंकरेटका अनुसार यदि तपाईंको डाउन पेमेन्ट २०% भन्दा कम छ भने, तपाईंले सम्भवतः प्रति महिना $१५०–$३००+ PMI तिर्नुपर्ने हुन्छ ।
- होमस्टेड छुट (Homestead Exemption): धेरै घरधनीहरूले ‘होमस्टेड’ छुटको लागि आवेदन दिएर आफ्नो सम्पत्ति कर घटाउन सक्छन् । होमस्टेड एउटा कानुनी व्यवस्था हो जसले तपाईं आफैं बसोबास गर्ने घर (Primary Residence) को कर योग्य मूल्य घटाइदिएर सम्पत्ति कर (Property Tax) कम गर्न मद्दत गर्छ। साथै, यसले घरधनीलाई आर्थिक संकट परेको बेला वा साहुको ऋण असुलीबाट घर जोगाउन सुरक्षा कवचको रूपमा काम गर्छ। उदाहरणका लागि, यदि तपाईंको घरको मूल्य $३००,००० छ र तपाईंले $५०,००० को होमस्टेड छुट पाउनुभयो भने, तपाईंले मात्र $२५०,००० को आधारमा कर तिर्नुपर्ने हुन्छ। यसरी किनेको घरको ऋण यदि तपाईंले तिर्न सक्नुभएन भने, कतिपय राज्यहरूमा साहुले तपाईंको बासस्थान भएको घर सजिलै लिलाम गर्न पाउँदैनन्।
अन्त्यमा,आप्रवासीहरूका लागि, घरको स्वामित्व हुनु भनेको घरजग्गा मात्र होइन । यसले स्थिरता, मर्यादा र अपनत्वको प्रतिनिधित्व गर्दछ—र सही ज्ञानको साथ, अमेरिकी सपना तपाईंले कदम कदम गर्दै निर्माण गर्न सक्ने कुरा बन्छ ।
